İlk evimi alırken en büyük hatam, meseleyi tek bir soruya indirgemekti: "Peşinatı denk getirebilir miyim?" Denk getirdim, tapuyu aldım, sonra üç ay içinde aidat, emlak vergisi, iki kombi arızası ve boyanması gereken bir cephe ile tanıştım. O dönemde acil para fonum yoktu; kredi kartıyla döndüm ve ilk yılın kazancını faize yedirdim. Bu yüzden bugün bana "ev alıyorum, ne yapmalıyım?" diye soran birine listemin ilk maddesi olarak asla evin kendisini söylemiyorum.
Sorunun tanımı şu: konut hem barınma ihtiyacı hem de bir gayrimenkul yatırımı aracı. Bu ikisi aynı hesap tablosunda yaşamaz. Barınma tarafı sizden konfor, konum, okul, ulaşım ister. Yatırım tarafı sizden getiri, likidite, çıkış senaryosu ister. Karar verirken hangi şapkayı taktığınızı bilmezseniz, iki tarafın da en kötü versiyonunu satın alırsınız.
Peşinatı biriktirdiğiniz hesap ile acil durum fonunuz aynı hesap olmasın. Ben artık şu kuralla çalışıyorum: peşinatı ayırdıktan sonra elimde en az 6 aylık zorunlu giderim kalmalı. Bu para tadilat parası da değil, sadece "işim biterse, sağlık masrafı çıkarsa" parası. Tasarruf yöntemleri yazısında anlattığım otomatik talimat mantığı burada işe yarıyor; iki ayrı hedef, iki ayrı hesap.
Etiket fiyatı toplam maliyet değil. Kalem kalem yazın: tapu harcı, emlakçı komisyonu, kredi tahsis ücreti, DASK ve konut sigortası, ekspertiz, taşınma, mobilya, tadilat. Ben bu toplamı ilk defa kağıda dökünce fiyatın üzerine ciddi bir yük eklendiğini gördüm ve bütçemi bir alt segmente çekmek zorunda kaldım. Sigorta tarafında hangi poliçenin zorunlu, hangisinin gerçekten gerekli olduğunu ayırmak da ayrı bir konu; ihtiyaç duyduğunuz sigortalar üzerine yazdığım bölüm bu kısımda yardımcı olur.
Bankanın onay verdiği tavan, sizin taşıyabileceğiniz tavan değil. Benim rahat ettiğim aralık, aidat ve vergi dahil toplam konut giderinin net gelirin üçte birini geçmemesi. Bunu aşan her puan, tasarruf ve yatırım tarafından çalınıyor. Aylık bütçe tablonuzu açıp yeni taksiti oraya yazın; hangi satırın küçüldüğünü görmek soyut yüzdelerden daha ikna edici.
Oturmak için alsanız bile bu rakamı bilin: ev fiyatı ÷ yıllık kira. Sonuç kaç yılda amorti edeceğinizi söyler. Aynı semtte iki daire arasında bu sayı ciddi biçimde ayrışıyorsa, birinin fiyatı beklentiyle, diğerinin fiyatı gerçekle şişmiş olabilir. Kararı bu tek sayıya bağlamıyorum ama pazarlık masasına oturmadan önce mutlaka hesaplıyorum.
Yapı yılı, ruhsat durumu, kolon müdahalesi, çatı ve tesisat yaşı, aidat geçmişi, yönetim planı, kentsel dönüşüm ihtimali. Daire ne kadar güzel boyanmış olursa olsun bina yorgunsa masraf sizi bulur. Ben iki kez bağımsız bir yapı incelemesi için para ödedim ve ikisinde de ödediğimin katını pazarlıkta geri aldım.
Diyelim elinizde belli bir sermaye var. Karşılaştırmayı hep şu üç senaryo üzerinden yapıyorum:
| Kriter | Oturmak için ev almak | Kirada kalıp yatırım yapmak | Kiraya vermek için ev almak |
|---|---|---|---|
| Aylık nakit akışı | Taksit + aidat + vergi çıkışı | Kira çıkışı, kalan tutar yatırıma | Kira girişi var, boş dönem riski var |
| Likidite | Çok düşük, satış aylar sürer | Yüksek, gün içinde nakde dönebilir | Çok düşük |
| Bakım ve yönetim yükü | Tamamen sizde | Yok | Sizde, üstüne kiracı yönetimi |
| Kaldıraç imkânı | Yüksek (konut kredisi) | Yok denecek kadar az | Yüksek ama maliyeti kirayı aşabilir |
| Psikolojik konfor | Yüksek, taşınma baskısı biter | Değişken, piyasa dalgalanır | Orta |
| Kime uygun | 5+ yıl aynı şehirde kalacaklar | İşi/şehri değişebilecekler | Nakit tamponu güçlü, sabırlı olanlar |
Tabloyu doldurunca çoğu kişi için kritik satırın "kaç yıl kalacağım?" olduğunu gördüm. Alım maliyetleri o kadar yüksek ki, iki üç yıl içinde satmak zorunda kalırsanız fiyat artsa bile masraflar kârı yiyor. Kirada kalıp farkı fonlara veya hisseye yönlendirmek matematiksel olarak kötü bir seçenek değil; ama o farkı gerçekten yatırıyor olmanız şartıyla. Kredi mi yatırım mı tartışmasında da aynı yere geliyoruz: disiplin yoksa hesap tutmuyor.
Kaynaklar ve bağlantılar