Konut Kredisinde Oran Kilitleme: Sabit mi Değişken mi

İlk konut kredimi çekerken bankadan aldığım teklifin üzerinde "bu oran 7 gün geçerlidir" yazıyordu ve ben o cümleyi önemsemedim. Tapu randevusu iki hafta sonraya kaldı, teklif yenilendi, oran biraz yukarı geldi. Aylık taksitteki fark dramatik değildi ama vadenin tamamına yayıldığında hiç de küçük bir para değildi. O günden beri konut kredisi oran meselesine iki ayrı soru olarak bakıyorum: hangi tür oranı seçeceğim ve seçtiğim oranı ne zaman kilitleyeceğim.

Sorun aslında faiz değil, belirsizlik

Konut kredisi çoğumuz için hayatımızın en uzun vadeli finansal taahhüdü. 10 yıllık bir kredide 120 taksit ödüyorsunuz ve bu sürede ekonomide neler olacağını kimse bilmiyor. Sabit oran, bu belirsizliği bankaya devretmek anlamına geliyor; banka da bu riski üstlendiği için genelde başlangıçta biraz daha yüksek bir oran istiyor. Değişken oranda ise riski siz taşıyorsunuz, karşılığında başlangıç maliyeti daha düşük olabiliyor.

Türkiye'de konut kredilerinin büyük bölümü vade sonuna kadar sabit faizli olarak kullandırılıyor; yani taksitiniz ilk günden belli. Değişken faizli seçenekte oran, bir referans göstergeye bağlı olarak belirli periyotlarla güncelleniyor ve taksitiniz yukarı ya da aşağı hareket edebiliyor. İkisi de kötü ürün değil; sadece farklı insanlar için uygun.

İki seçeneği yan yana koyalım

Karar verirken kendime sorduğum beş soru

1. Taksit yüzde 30 artsa ne olur? Bu benim en sert testim. Cevap "evi satmak zorunda kalırım" ya da "kredi kartına yüklenirim" ise değişken oranı hiç düşünmüyorum. Cevap "sıkışırım ama acil fonumdan altı ay idare ederim" ise konuşulabilir.
2. Bu evde kaç yıl kalacağım? Üç dört yıl içinde satma ya da taşınma planım varsa uzun vadeli faiz riski beni daha az ilgilendiriyor; başlangıç oranının düşüklüğü öne çıkıyor.
3. Krediyi erken kapatma niyetim var mı? Elimde büyükçe bir nakit girişi bekleniyorsa (ikramiye, başka bir gayrimenkulün satışı) toplam faiz maliyeti tahmininiz zaten kısalıyor.
4. Gelirim enflasyonla birlikte hareket ediyor mu? Ücretim yıllık düzenli güncelleniyorsa değişken orana biraz daha tahammülüm var. Serbest çalışıyorsam ve gelirim dalgalıysa sabit oran uykumu koruyor.
5. Ödeme oranım ne? Taksitim net gelirimin yüzde 30'unun altındaysa esnekliğim var; yüzde 40'a dayanmışsa oynaklığı taşıyacak yer kalmamış demektir.

Oranı kilitleme kısmı: teknik ama para kazandıran detay

Teklifteki oranın bir geçerlilik süresi olduğunu deneyimle öğrendim. Bu yüzden şu sırayı öneriyorum:

• Önce ön onay, sonra ev arayışı. Kredi kapasitenizi bilmeden gezmek hem zaman kaybı hem de acele karar sebebi.
• Kilit süresini yazılı olarak öğrenin. "Kaç gün geçerli, süre bitince ne olur, uzatma mümkün mü?" sorularını sözlü cevapla bırakmayın.
• Tapu takvimini kilit süresine göre kurun. Satıcıyla anlaşırken devir tarihini oranın geçerlilik penceresine sığdırmaya çalışın.
• En az üç bankadan aynı gün teklif alın. Oranlar günlük değişebiliyor; farklı günlerde alınan teklifler karşılaştırılabilir olmuyor.
• Sadece faize değil toplam maliyete bakın. Dosya masrafı, ipotek tesis ücreti, zorunlu sigortalar, ekspertiz… Yıllık maliyet oranı bu yüzden faiz oranından daha dürüst bir gösterge.

Benim pratik önerim

Orta düzey bilgisi olan, çok vakit ayırmak istemeyen birine tek cümleyle şunu söylerim: ilk konutunuzda ve gelirinizin dalgalı olduğu bir dönemde sabit oranı seçin. Faiz oranından kazanacağınız birkaç puanlık avantaj, bütçenizin her ay ne kadar rahat nefes aldığından daha değerli değil. Değişken oran ise elinizde altı aylık gideri karşılayan bir acil para fonu, artan bir gelir eğrisi ve krediyi vadesinden önce kapatma planı varsa mantıklı hale geliyor.

Krediyi imzaladığım gün yaptığım en iyi şey, taksiti aylık bütçe tablosuna "değişmez gider" olarak yazıp üzerine yüzde 10'luk bir tampon eklemekti. O tampon, hem sigorta yenilemelerini hem de aidat artışlarını sessizce yuttu.

Son bir hatırlatma: sabit oranla başlamak "kader" değil. Piyasa oranları belirgin şekilde gerilerse yeniden yapılandırma ya